Maestría en Finanzas Corporativas · 2018
Competitividad de la rentabilidad inmobiliaria del estrato seis en la ciudad de Bogotá frente a opciones del mercado de capitales en el periodo 1979 a 2017
El objetivo del presente trabajo de grado es evaluar la competitividad del mercado inmobiliario residencial en para el estrato seis en la ciudad de Bogotá durante los últimos cuarenta años respecto a la oferta de inversión del mercado de capitales tomando en cuenta cinco índices representativos a disposición del mercado colombiano.
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Contenido
- Tabla de contenidop. 3
- Índice de Gráficosp. 6
- Introducciónp. 12
- Objetivosp. 18
- Estado del artep. 20
- Concepto y estimación de rentabilidadp. 20
- Rentabilidad inmobiliaria residencialp. 22
- Rentabilidad de inmueble según calidad de zonap. 23
- Influencia de los ciclos económicos en la rentabilidad inmobiliariap. 23
- Marco teóricop. 25
- Rentabilidad económica, rentabilidad financierap. 25
- Índices de Precios de Vivienda Usada – IPVUp. 26
- Índices de Precios de Vivienda Nueva – IPVNp. 27
- Fundamentos de valoración inmobiliariap. 27
- Modelo de precios hedónicosp. 28
- Desarrollo de la investigaciónp. 30
- Identificación y depuración de base de datos de inmueblesp. 31
- Identificación de la información de la base de datos de inmueblesp. 31
- Depuración de la base de datos de inmueblesp. 32
- Descripción de la muestra final de inmueblesp. 34
- Estimación de datos ausentes en base de datos de inmueblesp. 38
- Estimación de precios de compra de inmueblesp. 39
- Estimación de cánones de arriendo mensual de inmueblesp. 44
- Estimación de gastos de mantenimiento mensual de inmueblesp. 47
- Estimación de rentabilidad de inmueblesp. 51
- Definición del flujo de caja de los inmueblesp. 51
- Cálculo de rentabilidad mensual de los inmueblesp. 53
- inmueblesp. 32
- Significancia del área de construcción del inmueble en su rentabilidadp. 56
- Significancia de la edad del inmueble en su rentabilidadp. 58
- Ponderación por rentabilidad de canasta de los inmueblesp. 60
- Descripción de metodología de ponderaciónp. 61
- Base del índice de rentabilidad inmobiliariap. 63
- Bogotá 1.979 a 2.017p. 64
- Índices de mercado de capitalesp. 67
- Selección de índices benchmarkp. 67
- Identificación de índices benchmarkp. 68
- índices del grupo benchmarkp. 75
- Identificación de distribuciones de probabilidad de los índicesp. 75
- Análisis de sensibilidad a los índicesp. 76
- Análisis de resultadosp. 102
- Bibliografíap. 106
- Gráfico 1. Variación anual de metros cuadrados licenciados en Colombiap. 14
- Gráfico 2. Participación de áreas licenciadas por regiones de Colombiap. 15
- Gráfico 3. Comportamiento de áreas en proceso de construcción en Bogotáp. 16
- Gráfico 4. Precios de vivienda vs. Ingreso hogares colombianos post-2005p. 17
- Gráfico 5. Frecuencia de valores de venta de la muestra de inmueblesp. 35
- Gráfico 6. Frecuencia por área de construcción de la muestra de inmueblesp. 35
- Gráfico 7. Frecuencia por edad de la muestra de inmueblesp. 36
- inmueblesp. 32
- Gráfico 9. Frecuencia por valor de venta por m2 de la muestra de inmueblesp. 38
- (promedio móvil de 10 meses)p. 57
- Gráfico 12. Relación entre edad y de rentabilidad de muestra de inmueblesp. 58
- Gráfico 14. Comportamiento del índice inmobiliario de estrato 6 en Bogotáp. 66
- Gráfico 15. Serie S&P 500 (enero de 1.979 a diciembre de 2.017)p. 69
- Gráfico 16. Serie DXY Currency (enero de 1.979 a diciembre de 2.017)p. 70
- Gráfico 17. Serie REIT Index (enero de 1.990 a diciembre de 2.017)p. 72
- Gráfico 18. Serie COLCAP (julio de 2.002 a diciembre de 2.017)p. 73
- 2.017)p. 74
- Gráfico 20. Probabilidad de rendimientos mayores a 0% de SPX Indexp. 77
- Gráfico 21. Probabilidad de rendimientos mayores a 2% de SPX Indexp. 77
- Gráfico 22. Probabilidad de rendimientos mayores a 4% de SPX Indexp. 78
- Gráfico 23. Probabilidad de rendimientos mayores a 5% de SPX Indexp. 78
- Gráfico 24. Probabilidad de rendimientos mayores a 10% de SPX Indexp. 79
- Gráfico 25. Probabilidad de rendimientos mayores a 15% de SPX Indexp. 79
- Gráfico 26. Probabilidad de rendimientos mayores a 20% de SPX Indexp. 80
- Gráfico 27. Probabilidad de rendimientos mayores a 0% de DXY Currency Indexp. 81
- Gráfico 28. Probabilidad de rendimientos mayores a 2% de DXY Currency Indexp. 81
- Gráfico 29. Probabilidad de rendimientos mayores a 4% de DXY Currency Indexp. 82
- Gráfico 30. Probabilidad de rendimientos mayores a 5% de DXY Currency Indexp. 82
- Gráfico 31. Probabilidad de rendimientos mayores a 10% de DXY Currency Indexp. 83
- Gráfico 32. Probabilidad de rendimientos mayores a 15% de DXY Currency Indexp. 83
- Gráfico 33. Probabilidad de rendimientos mayores a 0% de REIT Indexp. 84
- Gráfico 34. Probabilidad de rendimientos mayores a 2% de REIT Indexp. 84
- Gráfico 35. Probabilidad de rendimientos mayores a 4% de REIT Indexp. 85
- Gráfico 36. Probabilidad de rendimientos mayores a 5% de REIT Indexp. 85
- Gráfico 37. Probabilidad de rendimientos mayores a 10% de REIT Indexp. 86
- Gráfico 38. Probabilidad de rendimientos mayores a 15% de REIT Indexp. 86
- Gráfico 39. Probabilidad de rendimientos mayores a 20% de REIT Indexp. 87
- Gráfico 40. Probabilidad de rendimientos mayores a 25% de REIT Indexp. 87
- Gráfico 41. Probabilidad de rendimientos mayores a 0% de COLCAPp. 88
- Gráfico 42. Probabilidad de rendimientos mayores a 2% de COLCAPp. 88
- Gráfico 43. Probabilidad de rendimientos mayores a 4% de COLCAPp. 89
- Gráfico 44. Probabilidad de rendimientos mayores a 5% de COLCAPp. 89
- Gráfico 45. Probabilidad de rendimientos mayores a 10% de COLCAPp. 90
- Gráfico 46. Probabilidad de rendimientos mayores a 15% de COLCAPp. 90
- Gráfico 47. Probabilidad de rendimientos mayores a 20% de COLCAPp. 91
- Gráfico 48. Probabilidad de rendimientos mayores a 25% de COLCAPp. 91
- Gráfico 49. Probabilidad de rendimientos mayores a 30% de COLCAPp. 92
- Gráfico 50. Probabilidad de rendimientos mayores a 0% de T-Bonds 10 añosp. 93
- Gráfico 51. Probabilidad de rendimientos mayores a 2% de T-Bonds 10 añosp. 93
- Gráfico 52. Probabilidad de rendimientos mayores a 4% de T-Bonds 10 añosp. 94
- Gráfico 53. Probabilidad de rendimientos mayores a 5% de T-Bonds 10 añosp. 94
- Gráfico 54. Probabilidad de rendimientos mayores a 10% de T-Bonds 10 añosp. 95
- Gráfico 55. Probabilidad de rendimientos mayores a 15% de T-Bonds 10 añosp. 95
- Gráfico 56. Probabilidad de rendimientos mayores a 20% de T-Bonds 10 añosp. 96
- Gráfico 57. Probabilidad de rendimientos mayores a 25% de T-Bonds 10 añosp. 96
- Gráfico 58. Probabilidad de rendimientos mayores a 30% de T-Bonds 10 añosp. 97
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- 6 Bogotáp. 98
- Tabla 1. Lista de precios de vivienda por m2 para estrato alto en Bogotáp. 41
- Bogotá de Finca Raízp. 42
- escenarios posibles (Cifras en millones de COP nominales)p. 44
- Tabla 4. Variación estimados de cánones de arrendamiento entre 2.013 e 2.017p. 45
- de la muestrap. 50
- evaluaciónp. 55
- Tabla 8. Definición de categoría de inmueble según rango de rentabilidad mensualp. 62
- Bogotáp. 98
- Tabla 10. Descripción de índices bemchmarkp. 67
- Tabla 11. Serie S&P 500 (enero de 1.979 a diciembre de 2.017)p. 69
- Tabla 12. Serie DXY Currency (enero de 1.979 a diciembre de 2.017)p. 71
- Tabla 13. Serie REIT Index (enero de 1.990 a diciembre de 2.017)p. 72
- Tabla 14. Serie COLCAP (julio de 2.002 a diciembre de 2.017)p. 73
- Tabla 16. Distribuciones de probabilidad de índicesp. 75
- Ecuación 1. Definición numérica de rentabilidad inmobiliaria por el CEDEp. 21
- Ecuación 2. Fórmula de la rentabilidad económica según escrito de Fuentesp. 25
- Ecuación 3. Fórmula de rentabilidad financiera según escrito de Fuentesp. 26
- Ecuación 4. Fórmula base modelos hedónicosp. 28
- Ecuación 5. Fórmula de estimación de precio de compra de inmueblesp. 42
- periodos pasadosp. 45
- históricosp. 49
- inmueblep. 32
- Ecuación 11. Fórmula para cálculo de peso asignado a categoría de inmueblep. 62
- Ecuación 12 Fórmula para cálculo de peso a asignar a inmueble según categoríap. 63